Več o seminarju:

V zadnjem času stranke sklepajo vse več najemnih pogodb, tako za stanovanja, kot za poslovne prostore. Zato postaja problematika najemnih razmerij, v povezavi z sodnimi postopki, vse bolj aktualna. Področje najema stanovanja (podrobno) ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), najemna razmerja poslovnih prostorov (manj podrobno kot SZ-1) pa Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974 (!).

Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zato morata stranki prav posebno pozornost posvetiti vsebini najemne pogodbe.

Iz najemnih razmerij lahko izvirajo mnogi sodni postopki: tožbe v zvezi z najemno pogodbo, tožbe zaradi neupravičene obogatitve najemodajalca v primeru najemnikovih vlaganj v poslovni prostor oziroma stanovanje. Največ sodnih postopkov se nanaša na odstop od najemne pogodbe s strani najemodajalca zaradi krivdnih razlogov na strani najemnika. Večkrat pravdnemu postopku sledi izvršba z izpraznitvijo in izročitvijo nepremičnine.

Zaradi velikega števila postopkov osebnega stečaja pa postajo vse bolj aktualna vprašanja izterjave najemnine in ostalih stroškov od najemnikov, ki so v postopku osebnega stečaja. Mnogi najemniki v postopku osebnega stečaja ne plačujejo niti najemnine niti stroškov, izterjava teh terjatev od dolžnikov pa je zaradi določb ZFPPIPP zelo zapletena oziroma otežena.

Pri sklepanju najemne pogodbe in v času trajanja najemnega razmerja se tako najemodajalcu, kot najemniku postavljajo mnoga vprašanja:

• najemodajalec se sprašuje v kakšni obliki in s kakšno vsebino mora skleniti najemno pogodbo, da bo imel v primeru neplačevanja najemnine, kot najpogostejšega krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, čim manjše stroške in čim manj sodnih postopkov;
• najemnik se sprašuje katera pogodbena določila ga bodo ustrezno varovala v primeru (potrebnih) vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor;
• kdaj je smiselno najemno pogodbo skleniti v obliki notarskega zapisa in kakšne so prednosti takšne oblike najemne pogodbe?
• kakšen je pravilen postopek z odpovedjo najemne pogodbe iz krivdnega razloga, za stanovanje ali za poslovni prostor?
• kakšen pomeni ima sklenitev pogodbe za določen oziroma nedoločen čas in kako je z odpovednim rokom?
• kakšen pomen ima za najemnika dogovor o predkupni pravici glede predmeta najema?
• kako pa najemnik pravilno izpelje postopek predčasne odpovedi najemne pogodbe?
• kakšne zahtevke ima najemodajalec do najemnika iz naslova povzročene škode na stanovanju in poslovnem prostoru?
• kdaj in kakšen zahtevek ima najemnik iz naslova vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor?
• kako in v kakšnem postopku najemodajalec izterja neplačano najemnino in stroške od najemnika, ki se nahaja v postopku osebnega stečaja?

Prodaja nepremičnin v sodnem postopku postaja v zadnjem obdobju vse številčnejša, saj so se številnim izvršilnim postopkom s prodajo nepremičnin pridružili še številčnejši stečajni postopki, predvsem postopki osebnega stečaja. Nakup nepremične v sodnem postopku predstavlja sicer varnejši položaj kupca z vidika morebitnih pravnih napak, izbrišejo se tudi vse hipoteke, hkrati pa kupec nima zahtevkov iz naslova stvarnih napak na nepremičnini. Postopka prodaje nepremičnin v izvršbi in stečaju bosta zato prikazana z vidika pravnega in procesnega položaja kupca nepremičnine v povezavi z dolžnikovim položajem in pravicami.

Predavanje je namenjeno:

• nepremičninskim posrednikom, skrbnikom premoženja, upravnikom zgradb, vsem, ki se ukvarjate z oddajo, najemom ali nakupom nepremičnin oziroma vas tematika zanima.
   

Predavatelji

Dida Volk

Sodnica Okrožno sodišče v Ljubljani

Dida Volk, univ.dipl.pravnica, sodnica pri Okrožnem sodišču v Ljubljani, ima objavljene številne strokovne članke in je avtorica več knjig. Na civilno-pravnem področju, področju izvršilnega, pogodbenega, insolvenčnega prava in prava nepremičnin ima dolgoletne izkušnje.